Alix Bellache - Avocat au Barreau de Marseille : construction & Assurances

Arrèts très récents de la Cour de cassation et surtout de la Troisième chambre rendus dans les domaines du droit des assurances, de la construction et de l'immobilier plus généralement.

Arrêts remontant à 2008 de la Troisième chambre de la Cour de cassation rendus dans les domaines du droit des assurances, de la construction et de l'immobilier.

¤ Agent immobilier / Vente immobilière / Engagement pour le mandant par représentation / Condition/Articles 1 et 6 d’ordre public loi 70-9 du 02.01.1970 et 72 décret 72-678 du 20.07.1972 / Mandat avec autorisation expresse de s’engager pour une opération déterminée / Inapplicabilité de la théorie générale du mandat apparent / Conséquence / Nullité de la promesse de vente valant vente consentie par l’intermédiaire muni d’un simple mandat exclusif dit « de vente » / Cassation

¤ Assurances/Assurance pour compte / Prescription biennale / Articles L.114-1 et 2 C.ass. / Interruption / / Effet interruptif au bénéfice de l’Entrepreneur-réalisateur(non) / Effet relatif quant aux personnes / Souscription par le Maître d’ouvrage d’une TRC pour le compte de tous les intervenants sur le chantier / Assignation de l’Assureur et actes de procédure à l’initiative du Maître d’ouvrage souscripteur / Défaut de tout effet au bénéfice de l’Entreprise-réalisatrice / Motifs / Absence de mandat donné au Souscripteur pour représenter les autres bénéficiaires de la police TRC à l’égard de l’Assureur / Inexistence de demandes exprimées au nom de l’Entrepreneur-réalisateur dans les citation et écritures prises pour le Maître d’ouvrage et souscripteur

Cass. civ. 3^ème, 27 février 2008, publié au Bulletin : pourvoi n° 06-21965.

¤ Assurances / Subrogation / Action directe / Article L124-3 C.ass. / Action de l’assureur dommages ouvrage contre l’assureur de responsabilité décennale du maître d’oeuvre / Recevabilité(oui) / Prescription de l’action en garantie décennale à l’égard du constructeur assuré / Circonstance inopérante / Motifs / Citation en référé à fin d’expertise commune de l’assureur de responsabilité à l’initiative de l’assureur de chose / Citation ayant eu « un effet interruptif de prescription »( ???) / Mise en cause de l’assuré n’étant pas une condition de l’exercice de l’action directe

La double motivation de cet arrêt rendu par la Troisième chambre de la Cour de cassation le 24 octobre 2007, correspondant au pourvoi n° 06-17295 et pourtant publié au Bulletin, est pour le moins surprenante.

¤ Bail d’habitation / Loi 06.07.1989 / Charges récupérables par le bailleur / Liste limitative / Ancien article 23 loi et annexe au décret 26.08.1187 / TVA sur le coût net de services par contrat d’entreprise(non) / Inapplicabilité loi 13.07.2006 ayant complété article 23 loi 1989 / Défaut de caractère interprétatif en l’absence de dispositions expresses en ce sens / Application de la loi nouvelle seulement pour l’avenir / Période de bail postérieure à la publication au Journal officiel / Après le 16.07.2006

Cass.civ. 3^èmE, 19 mars 2008 : publication au Bulletin et pourvoi n° 07-10704

¤ Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan / Articles L-R 231-1 et s. CCH / Garantie de livraison et de paiement des pénalités pour retard / Article L231-6 CCH / Condamnation du garant à payer les pénalités forfaitaires au maître d’ouvrage(oui) / Antériorité de la réception des travaux par rapport à la réclamation pécuniaire sans influence / Défaut d’information du garant par le maître d’ouvrage sur le retard du chantier sans influence / Information ne constituant ni une obligation ni une condition

Cass.civ.3^ème, 16 janvier 2008 publié au Bulletin et correspondant au pourvoi n° 06-21782

¤ Copropriété / Loi 10.07.1965/Syndic/Habilitation pour agir en justice / Article 55 décret 17.03.1967 Défaut / Qualification / Fin de non- recevoir(non) / Irrégularité de fond(oui) / Conséquence/Articles 120 et 125 NCPC / Impossibilité pour le juge de la relever d’office / Cassation

Cet arrêt rendu le 09 avril 2008 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation à l’occasion de la question récurrente devant les tribunaux du pouvoir pour agir du syndic, publié au Bulletin et correspondant au pourvoi n° 07-13236, paraît, à première lecture, présenter l’intérêt pédagogique de montrer l’utilité de bien distinguer des notions dont le régime juridique est pourtant globalement identique.

¤ Copropriété / Loi 10.07.1965 / Assemblée générale / Décisions / Contestation / Article 42 loi 10.07.1965/Moyen d’annulation / Irrégularité de la convocation ou absence de convocation d’un copropriétaire / Article 9 décret 17.03.1967 / Titulaire du droit de critique / Copropriétaire régulièrement convoqué(non)

Par arrêt du 14 novembre 2007 publié au Bulletin et correspondant au pourvoi n° 06-16392, La Troisième chambre de la Cour de cassation a eu l’occasion d’affirmer que « seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué p(eut) se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale ».

¤ Vente immobilière / Promesse de vente / Acquéreur / Délai de rétractation de sept jours / Article L.271-1 CCH issu loi 2000-1208 du 13.12.2000 / Déclenchement(non) / Remise de la promesse par l’intermédiaire à l’acquéreur contre récépissé / Procédé non valable / Conséquence / Délai de rétractation n’ayant pas couru

Cass.civ. 3^ème, 27 février 2008 : publication au Bulletin et pourvois joints n°07-11303 et 07-11936

¤ Vente immobilière / Promesse de vente / Acquéreur / Faculté de rétractation / Article L.271-1 CCH / Exercice / Conséquence / Anéantissement de la vente / Caractère inopérant de la « contre-rétraction » de volonté par l’acquéreur pendant le délai de rétractation / Cassation

Par arrêt de cassation du 13 février 2008 publié au Bulletin et correspondant au pourvoi n° 06-20334, la Troisième chambre a eu l’occasion d’affirmer, sur le visa des articles L.271-1 du CCH et 1134 du Code civil, que l’exercice de la faculté de rétractation par son bénéficiaire a un effet définitif et ne permet plus à l’intéressé de revenir de nouveau discrétionnairement sur sa volonté par une contre-manifestation de consentement.

¤ Vente immobilière / Promesse de vente / Acquéreur / Faculté de rétractation / Article L.271-1 CCH / Champ d’application / Immeubles à usage mixte (non)

Par arrêt du 30 janvier 2008 publié au Bulletin et correspondant au pourvoi n° 06-21145, la Troisième chambre a approuvé une décision de la Cour d’appel de BOURGES ayant confirmé un jugement ayant considéré que la promesse de vente portant sur un immeuble existant à usage à la fois d’habitation et de commerce ne ressortit pas au régime de l’article L.271-1 du CCH.

¤ Vente immobilière / Promesse de vente / Acquéreur / Faculté de rétractation / Article L.271-1 CCH / Computation du délai de 7 jours / Prorogation au premier jour ouvrable suivant(oui) / Article 642 du NCPC / Septième jour correspondant à un samedi, dimanche ou jour férié / Date de rétractation par voie postale / Définition / Date d’expédition de la lettre recommandée(oui) / Application implicite de l’article 668, in limine du NCPC

L’arrêt rendu par la Troisième chambre de la Cour de cassation le 05 décembre 2007, publié au Bulletin et correspondant au pourvoi n° 06-19567, n’innove pas.

¤ Vente immobilière / Promesse de vente / Condition suspensive / Article 1178 C.civ. / Prêt de 900 000 € sur 15 ans au plus et à un taux d’intérêts annuel maximal de 9% / Refus de prêt / Article 1315 C.civ. / Preuve par l’acquéreur de diligences à fin de l’obtention du prêt défini(non) / Défaut de précision par le refus bancaire produit de la durée du prêt sollicité et du taux d’intérêts / Rejet par l’arrêt d’appel de la prétention à indemnité formée par le vendeur, pour cause de présomption de conformité de la demande de prêt / Cassation

La Cour d’appel de PARIS avait considéré que la décision bancaire imprécise de refus de prêt était suffisante pour délier l’acquéreur de son engagement, ce cocontractant bénéficiant en quelque sorte d’une présomption de conformité de sa demande de prêt auprès de l’organisme de crédit par rapport aux spécifications de la somme à emprunter mentionnées dans la promesse synallagmatique de vente.

Cette décision est censurée pour renversement de la charge de la preuve, sur le double visa des articles 1178 et 1315 du Code civil, par la Troisième chambre –arrêt du 30 janvier 2008 publié au Bulletin et correspondant au pourvoi n° 06-21117-, en ces termes :

« Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues par la promesse de vente, la cour a violé les textes susvisés ; ».

¤ Vente d’immeuble à construire / Articles L-R261-1 et s. CCH / Etat futur d’achèvement / Garantie extrinsèque d’achèvement / Articles R261-17 et R261-21 CCH / Financement par le garant de l’achèvement des ouvrages payés à hauteur de 85% par l’acquéreur sur plans / Conséquence / Droit exclusif du garant sur le solde du prix de vente / Motif / Qualité de créancier par défaut / Cassation

Par arrêt du 07 novembre 2007 publié au Bulletin et correspondant au pourvoi n° 05-15515, la Troisième chambre s’est prononcée ainsi s’agissant de la détermination du créancier du solde du prix de huit logements vendus sur plans en cas de mise en œuvre de la garantie extrinsèque d’achèvement :

« que le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état d’achèvement prévu par l’article R.261-21 du code de la construction et de l’habitation, qui achève ou fait achever en les payant les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix de vente encore éventuellement dû par ces derniers, le constructeur en procédure collective n’étant titulaire d’aucune créance à ce titre contre l’acquéreur… ».

JURISPRUDENCE