Acte authentique : « 2 Se dit plus techniquement, par opposition à l’acte sous seing privé, de l’acte qui, étant reçu ou dressé par un officier public compétent, selon les formalités requises (sur papier ou support électronique), fait foi par lui-même jusqu’à inscription de faux… »
(Vocabulaire juridique -Association Henri CAPITANT- publié aux P.U.F. sous la direction de Gérard CORNU, 8^ème édition mise à jour « Quadrige » : avril 2007).

 
Acte sous seing privé : « Acte écrit établi (sur papier ou support électronique) par les parties elles-mêmes sous leur seule signature (seing privé) sans intervention d’un officier public… »
(extrait de définition puisé dans le Vocabulaire juridique -Association Henri CAPITANT- publié aux P.U.F. sous la direction de Gérard CORNU, 8^ème édition mise à jour « Quadrige » : avril 2007).

 
Accédant (à la propriété immobilière) : terme générique désignant toute personne qui a vocation à devenir propriétaire d’un immeuble bâti, quel que soit le mode d’accession : contrat de promotion, contrat de construction de maison individuelle, contrat de location –accession, vente en l’état futur d’achèvement, vente d’un immeuble à rénover, vente à terme, vente à terme avec transfert différé de la pleine propriété…

 
Art : « 3 Ensemble des connaissances et des règles d’action dans un domaine particulier ; »
(Le nouveau Petit Robert, édition 2007).

-        Homme de l’art : dans le domaine de la construction, professionnel connaissant l’art et la manière de construire, au moins dans sa spécialité.

-        Ouvrages d’art : « constructions (ponts, tranchées, tunnels) nécessaires à l’établissement d’une voie. »

     (Le nouveau Petit Robert, édition 2007).

-        Règles de l’art : « la manière correcte, réglée, de procéder. »

(Le nouveau Petit Robert, édition 2007).

Assurance décennale : couverture que doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil »
(alinéa 1^er, in limine de l’article L.241-1 du Code des assurances).

« Tout contrat d’assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la garantie décennale pesant sur la personne assujettie à l’obligation d’assurance. »
(alinéa 3 de l’article L.241-1 du Code des assurances).

En pratique,  le particulier doit lire attentivement l’attestation d’assurance décennale produite par son cocontractant et vérifier:

¤ que la période de validité de la police correspond bien à celle des travaux  ou prestations à réaliser ;

¤ que l’activité/les activités garantie(s) correspond(ent) bien à celle(s) objet de la convention.

Assurance dommages ouvrage : assurance de chose que doit souscrire, sauf exceptions visant certaines personnes morales, « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction…, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs… (et) garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil »
(extraits de l’alinéa 1^er de l’article L.242-1 du Code des assurances).

 
La « dommages ouvrage » n’est pas une police décennale puisqu’elle peut être mise en œuvre avant la réception des travaux –mise en demeure infructueuse de l’entrepreneur et résiliation de son marché- et que, en principe et sauf mise en demeure infructueuse, elle ne peut jouer pendant la période annale de parachèvement suivant la réception.

Enfin,  pour tout sinistre survenu dans les dix ans de la réception des travaux  et même le dernier jour de la dixième année,  la déclaration dommages à l’ouvrage à fin d’indemnisation  peut être effectuée dans la limite des deux ans de la prescription biennale des actions d’assurance, sous réserve qu’une déclaration tardive par rapport au délai imparti ne cause pas de préjudice à l’assureur.

Avant-contrat : voir Contrat préparatoire à la vente d’immeuble !

Bureau d’Etudes Techniques ( B.E.T.) : service réalisant, concomitamment à l’œuvre architecturale ou postérieurement, la conception technique dont les plans d’exécution de tous les corps d’état (exemple : études bétons armés).

Constructeur :

1 « A l’origine le constructeur était celui qui fait construire, donc le maître de l’ouvrage. Mais de plus en plus on désigne sous ce vocable les hommes de l’art (que les Belges, plus judicieusement, préfèrent baptiser sous le nom de bâtisseurs tandis que la loi du 4 janvier 1978 utilise celui de locateur d’ouvrage qui est peut-être meilleur). »

 (Droit de la promotion immobilière, par Philippe MALINVAUD, Philippe JESTAZ, Patrice JOURDAIN et Olivier TOURNAFOND, Précis DALLOZ, 7^ème édition,  2004, page 2, n° 2, note 2).

 
Cette confusion entre constructeur et maître de l’ouvrage reste d’actualité puisque que le vendeur en l’état futur d’achèvement, qui passe les contrats avec les locateurs et qui conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, est assimilé par la loi du 04 janvier 1978 à un constructeur.

Il en est de même du vendeur d’un immeuble à rénover dont l’article L.262-2, alinéa 1^er du CCH résultant de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 nous écrit qu’il « demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

2  Sont constructeurs au sens de la loi du 04 janvier 1978 ou des dispositions législatives postérieures qui s’y rattachent, et tenus en conséquence à tout le moins à la garantie décennale pour ce qui est de leur sphère d’intervention,  au bénéfice du maître de l’ouvrage et/ou cocontractant, les personnes suivantes, selon les distinctions empruntées à l’ouvrage susvisé Droit de la promotion immobilière, n° 145 et suivants :

¤ les locateurs d’ouvrage :

·         les locateurs d’ouvrage traditionnels, c’est-à-dire ceux ayant traité directement avec le maître de l’ouvrage pour la réalisation des travaux,

ce qui exclut les sous-traitants :

o       architectes,

o       entrepreneurs,

o       autres techniciens ;

·         le contrôleur technique, qui « intervient à la demande du maître de l’ouvrage » et « a pour mission de contribuer à la préventions des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages » (article L.111-23 du CCH) ;

¤ les personnes assimilées aux constructeurs : 

 
·         les vendeurs réputés constructeurs :

o       le vendeur d’immeubles à construire,

o       le vendeur d’immeubles à rénover, dès lors que les travaux entrent notamment dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil (article l.262-2 du CCH issu de la loi n° 872 du 13 juillet 2006),

o       le vendeur d’immeuble après achèvement (il peut s’agir du simple particulier qui vend dans les dix ans de la réception ou de l’achèvement des travaux le logement qu’il a acquis, fait construire ou construit lui-même),

·         les prestataires réputés constructeurs :

o       le promoteur au sens étroit, c’est-à-dire celui ayant conclu le contrat de promotion immobilière défini par l’article 1831-1 du Code civil,

o       le constructeur de maison individuelle avec ou sans fourniture du plan,

o       la « personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage » (article 1792-1, 3° du Code civil : selon les Auteurs susmentionnés  du Précis DALLOZ Droit de la promotion immobilière, il s’agit d’une « disposition balai » visant à régir tous les contrats de prestation de services ou de promotion lato sensu non réglementés par un autre texte) ;

¤ le fabricant de composants et les personnes assimilées :

 ·         le fabricant « d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l’avance » (article 1792-4 du Code civil créant une responsabilité solidaire avec l’installateur dudit composant),

·         l’importateur du composant,

·         le distributeur du composant « qui l’a présenté comme son œuvre en faisant figurer sur lui son nom, sa marque de fabrique ou tout autre signe distinctif ».

Constructeur non-réalisateur : constructeur qui ne participe pas matériellement à la réalisation de l’ouvrage (architecte, promoteur, vendeur d’immeubles à construire…).

En conséquence, cet intervenant à l’acte de construire ne peut être tenu à la garantie annale de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6, alinéa 2 du Code civil.

Constructeur réalisateur : celui qui réalise matériellement l’ouvrage, c’est-à-dire l’entrepreneur tous corps d’état ou d’un ou plusieurs corps d’état déterminé(s).

Construction : « 1. Action de construire. La construction d’un navire.  

                           2. Edifice. Un ensemble de constructions nouvelles.

                           3. Ensemble des techniques qui concourent à l’acte de construire des bâtiments et des ouvrages de génie civil. »

(Dictionnaire HACHETTE encyclopédique, édition 1997).

 

Contrat d’entreprise : au sens strict, marché de travaux de construction passé entre le maître de l’ouvrage et un entrepreneur réalisateur, ce dernier apportant en totale indépendance son travail et la matière, en pratique en passant commande en son nom propre auprès d’un fournisseur.

Cette expression est souvent utilisée comme synonyme de celle au contenu plus large de « contrat de louage d’ouvrage ».

Contrat de louage d’ouvrage : expression plus générale que celle de contrat d’entreprise et visant tout contrat passé directement par le maître de l’ouvrage en vue de la réalisation de l’ouvrage ou du contrôle de sa qualité (contrat d’architecte, contrat d’entreprise, convention de contrôle technique…).

Contrat de réservation : voir Contrat préliminaire !

 
Contrat préliminaire à la vente d’un immeuble à construire ou contrat de réservation : « contrat par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Le contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance , à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L.312-16 du code de la consommation (obtention du prêt) n’est  pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente. »

(article L.261-15 du CCH).

Contrat préparatoire à la vente d’immeuble : « toute convention qui a pour objet de lier les parties dans l’attente de la survenance d’un élément nécessaire à la réalisation d’une vente »

(Professeur François COLLART DUTILLEUL in Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble, édition  SIREY 1988, page 9, n° 11).

Cette expression est « plus parlante » que celle d’ « avant-contrat » qui est un modèle d’imprécision juridique et elle vise implicitement tous les cas où « cet élément manquant est indispensable à la formation de la vente ou seulement à sa réalisation concrète ».

Dans cette perspective l’Auteur distingue entre :

·         les promesses de vente (promesses unilatérales d’achat ou vente, offres de vente, pactes de préférence, contrats préliminaires à la vente d’immeuble à construire, avant-contrats synallagmatiques de vente) et

·         les ventes assorties de modalités (ventes sous condition suspensive et ventes avec faculté de dédit).  

Corps d’état : « une des spécialités du bâtiment : maçonnerie, béton armé, charpente, couverture, étanchéité, menuiserie, serrurerie, plomberie, chauffage, électricité, peinture, ascenseurs, etc. »

(Dictionnaire technique du bâtiment et des travaux publics, éditions EYROLLES 1982). 

Crédit-bail immobilier : opération financière complexe par laquelle une société spécialisée appelée crédit-bailleur met à la disposition du crédit-locataire un immeuble à usage professionnel existant ou le plus souvent à édifier, moyennant le paiement d’un loyer par le crédit-preneur qui a un statut de propriétaire potentiel et vocation à devenir plein propriétaire après versement d’un certain nombre d’annuités et par le paiement d’une somme complémentaire d’un montant le plus souvent symbolique (les hypermarchés sont souvent construits et créés en recourant à cette technique).

Dans la mesure où l’immeuble est le plus souvent à édifier, le contrat de crédit-bail se double d’un contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée ou d’une convention aux effets similaires par lequel le crédit-locataire reçoit tous pouvoirs pour passer les marchés, souscrire, sous le contrôle du crédit-bailleur, les assurances obligatoires et facultatives –dommages ouvrage, responsabilité décennale constructeur non-réalisateur, responsabilité promoteur, tous risques chantier puis multirisques professionnelle-, suivre les travaux et déclarer et gérer les sinistres.

Le crédit-preneur est enfin autorisé à percevoir directement les indemnités d’assurance dès lors qu’il est à jour de ses loyers.     

Déchéance : perte par l’assuré de son droit à indemnisation à titre de sanction et en conséquence d’un comportement postérieur à la survenance du sinistre (exemple : déclaration de sinistre tardive ayant causé un préjudice à l’assureur). 

Défaut de conformité : en matière de vente d’immeubles à construire, il y a défaut de conformité, c’est-à-dire manquement par le vendeur sur plans à son obligation de délivrance :

« - quand un immeuble en soi correct ne répond pas aux spécifications du contrat ;

  - quand il existe un manquement aux normes légales et règlementaires ou aux

   usages, par application des articles 1135 et 1134, alinéa 3, du Code civil ;

  - quand il existe des manquements aux engagements résultant implicitement des

   documents publicitaires. »  

(Philippe JESTAZ, Cours de droit de la promotion immobilière, DESS droit de la construction et de l’urbanisme de la Faculté de SAINT-MAUR).

 
La notion de défaut de conformité s’oppose à celles de vice, défaut, désordre.

En pratique, la Cour de cassation soumet au régime des désordres décennaux les défauts de conformité qui ont une incidence sur la solidité, la pérennité ou l’usage ou bien l’habitabilité de l’ouvrage.

Et le législateur, par le nouvel article 1792-4-3 du Code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 commentée dans la rubrique contiguë « ACTUALITES JURIDIQUES », paraît avoir entendu soumettre les actions en délivrance conforme au même délai  de dix ans que toutes celles en responsabilité à l’égard des constructeurs.

 
Délivrance : « transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur »

(article 1604 du Code civil).

En matière de vente d’immeubles à construire, le législateur utilise le vocable de « livraison » et se réfère quelquefois à la notion de « prise de possession » qui en est le résultat (article 1642-1, alinéa 1^er, du Code civil).

La livraison, entre le promoteur-vendeur et l’acquéreur, se traduit en pratique par l’établissement d’un procès-verbal d’état des lieux, quelquefois improprement intitulé « procès-verbal de réception » par le professionnel, et la remise des clés.

Cette livraison est à distinguer de la réception des travaux au sens de l’article 1792-6 du Code civil qui intervient entre le promoteur-vendeur ou tout autre maître de l’ouvrage et chacun des entrepreneurs.

Désordre techniquement de nature décennale: désordre d’une gravité certaine au regard de ses conséquences, en ce qu’il a pour effet de compromettre la solidité/stabilité/pérennité de l’ouvrage ou de nuire à son habitabilité ou à son utilisation.

Cette présentation n’implique pas qu’il puisse juridiquement être qualifié de « désordre décennal » : tel ne sera notamment pas le cas s’il survient avant la réception des travaux ou s’il est ostensible et/ou réservé lors de ladite réception.

Il sera cependant couvert, sous certaines conditions, par l’assurance dommages ouvrage mais nullement par la garantie décennale légale obligatoire des constructeurs ou l’assurance décennale obligatoire de ces derniers.

 
Edifice : « 1. Grand bâtiment. Restauration des édifices publics.

Ø      DR Toute construction (bâtiment ou ouvrage d’art). »

(Dictionnaire HACHETTE encyclopédique, édition 1997).

Empiètement : fait de construire sur le terrain d’autrui ; quels que soient l’importance du « grignotage » et le degré de bonne foi du maître de l’ouvrage, la sanction est la démolition de la partie débordante de l’ouvrage, en application des articles 544 et 545 du Code civil, si le propriétaire du fonds occupé la réclame. 

Equité : « Sentiment du juste ou de l’injuste en tant qu’il se manifeste dans l’appréciation d’un cas concret et particulier. »

(Vocabulaire technique et critique de la philosophie, par LALANDE : citation de mémoire)

 
Fait générateur : en matière d’assurance de responsabilité, critère permettant d’appliquer les garanties dans le temps, c’est-à-dire de rattacher un sinistre donné à une police déterminée, fût-elle expirée ou résiliée: fait dommageable, manifestation des premières causes d’un sinistre à venir –exemple : premières infiltrations imperceptibles d’un futur dégât des eaux avéré-, survenance du sinistre, réclamation par un tiers à la convention d’assurance, déclaration de sinistre par l’assuré en responsabilité…

Pour limiter leurs garanties dans le temps, les assureurs de responsabilité stipulaient que n’étaient pris en charge que les sinistres déclarés pendant la période de validité de la police, de sa date d’effet à sa date d’expiration ou résiliation.

A partir de 1990, la Cour de cassation, sur le visa des articles 1131 du Code civil et L.124-1 et L.124-3 du Code des assurances, a déclaré nulles de telles clauses en répétant inlassablement qu’en matière d’assurance de responsabilité et sauf autorisation législative spécifique « le versement des primes, pour la période qui se situe entre la prise d’effet du contrat d’assurance et son expiration, a pour contrepartie nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s’est produit pendant cette période ; que toute clause qui tend à réduire la durée de la garantie de l’assureur à un temps inférieur à la durée de la responsabilité de l’assuré est génératrice d’une obligation sans cause, comme telle illicite et réputée non écrite ; » -Cass. civ. 1^ère, 02 juin 2004 : Bull. civ.I, n° 155, page 129. 

La loi n° 2003-706 du 1^er août 2003 publiée le lendemain a créé le nouvel article L.124-5 du Code des assurances, applicable à partir du 03 novembre 2003 aux garanties ayant pris effet à cette date du fait de la souscription d’une nouvelle police ou de la reconduction d’une police antérieure, qui règle ou tente de régler la question selon les distinctions générales suivantes.

 
¤ En principe, les parties choisissent comme facteur déclenchant la garantie  soit le fait dommageable soit la réclamation par le tiers.

 
¤ En guise d’exception à ce principe, « lorsqu’elle couvre la responsabilité de personnes physiques en dehors de toute activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. ».      

 
¤ « La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistre, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. ».

 
¤ « La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent  à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. ».

 
Cette règle de couverture du « passé inconnu » ne joue pas pour les sinistres à venir si l’(ex)assuré a souscrit entretemps une autre police aux garanties identiques  ou sur la base du déclenchement  par le fait dommageable : dans ce cas la garantie dite « subséquente », c’est-à-dire permettant la prise en charge pendant une durée prédéterminée des sinistres postérieurs à l’expiration ou à la résiliation de la police considérée, ne se justifie plus puisqu’il n’y a pas de risque de « trou de garantie », les garanties du nouveau contrat étant mobilisables. 

 
¤ « Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. ».   

 
¤ « Lorsqu’un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d’effet de la loi n° 2003-706 du 1^er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu’il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l’article L.121-4 –règle de l’indemnisation proportionnelle  par chacun des assureurs, prévue en cas de cumul d’assurances. ».

 
¤ « Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux garanties d’assurance pour lesquelles la loi dispose d’autres conditions d’application de la garantie dans le temps. ».

 
A titre d’exemple, l’article L.124-5 du Code des assurances ne paraît pas s’appliquer à la police d’assurance décennale obligatoire des travaux de construction puisque, selon l’alinéa 3 de l’article L.241-1 du même Code, ledit contrat est « réputé comporter un clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité ».  

 
Garantie annale de parfait achèvement : « La garantie de parfait achèvement à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »
(alinéa 2 de l’article 1792-6 du Code civil).

 
Garantie biennale de bon fonctionnement : garantie de bon fonctionnement  des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage due par les constructeurs pendant les deux premières années suivant la réception des travaux.

Par opposition aux éléments indissociables, les éléments dissociables seraient ceux dont le démontage ou le remplacement peut « s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière » de l’ouvrage (volet roulant, installation domotique –portier électronique avec digicode pour exemple- …).

Mais, curieusement, il arrive que les juges du fond et même la Cour de cassation-Cass. civ. 3^ème, 20 juin 2001 : pourvoi n° 99-20245 ; RDImm. 2001, page 519, obs. MALINVAUD-considèrent qu’un carrelage posé serait un élément dissociable de l’ossature !

Quoiqu’il en soit, dès lors que le mauvais fonctionnement ou le non-fonctionnement de l’élément dissociable ou dit dissociable a une incidence sur l’utilisation ou l’habitabilité de l’ouvrage –risque pour la sécurité des personnes par exemple-, la garantie biennale est supplantée par la garantie décennale obligatoire.

Enfin, la garantie biennale obligatoire n’a plus pour objet « les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage » (nouvel article 1792-7 du Code civil résultant de la loi n°2005-658 du 08 juin 2005 et applicable aux conventions conclues après le 09 juin 2005).

Garantie décennale de solidité et d’habitabilité : garantie d’épreuve obligatoire due par tous les constructeurs concernés, à compter de la réception des travaux.

 
En application du nouvel article 1792-7 du Code civil, cette garantie obligatoire ne portera plus sur les éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ou bien sur les éléments d’équipement dissociables dont le mauvais fonctionnement rend l’ouvrage impropre à sa destination,

« y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage ».

Impropriété à destination : 1 en général et concrètement, inadéquation de la chose livrée par rapport à l’usage promis ou attendu.

                                             2 En droit de la construction en particulier et selon une appréciation toujours à faire au cas par cas, conséquence d’un désordre ou d’un défaut de conformité se traduisant par une gêne, une difficulté ou impossibilité d’utilisation de l’ouvrage ou du lieu ou bien d’une partie de celui-ci, un manque d’habitabilité dont notamment un risque pour la sécurité des occupants et des personnes.

 
L’impropriété à destination, concept juridique souvent évoqué par le législateur mais jamais précisé -le Vocabulaire juridique de l’Association Henri CAPITANT s’abstient d’en proposer une définition-, est à apprécier au cas par cas et exclusivement par les juges du fond, même si ces derniers  ou le juge des référés ont tendance à déléguer plus ou moins directement ce pouvoir de qualification à l’expert désigné.

 
Il est plus aisé de donner des exemples concrets qu’une acception générale et abstraite de cette notion protéiforme.

 
Sans reprendre la solution extrême et paraissant aujourd’hui dépassée d’une décision qui avait considéré que l’absence de statuettes dans les niches prévues à cet effet, dans le hall d’entrée d’un immeuble parisien de grand standing, créait une impropriété à destination, quelques cas tirés du vécu permettent de mieux la cerner :

·   la difficulté ou l’impossibilité pour une personne seule de manœuvrer la porte basculante d’un local à usage de garage rend ce dernier impropre à sa destination ;

·    le manque de solidité des défenses des fenêtres d’un appartement situé au rez-de-chaussée rend ledit logement impropre à sa destination parce que l’intrusion par effraction de ces ouvrants n’est pas suffisamment entravée ;

·    le défaut d’isolation acoustique par rapport aux normes minimales rend l’appartement bruyant impropre à sa destination ;

 
·   le mauvais fonctionnement de l’un des deux cumulus desservant un immeuble en copropriété, qui a pour effet soit de priver les occupants d’eau suffisamment chaude soit d’entraîner une surconsommation d’électricité coûteuse en faisant fonctionner hors des heures convenues avec EDF le ballon en service, rend les appartements concernés impropres à leur destination ;

 
·    l’exiguïté de la rampe d’accès au parking souterrain d’un immeuble collectif, pour des automobiles de certaines dimensions voire de dimensions courantes, rend les emplacements de stationnement considérés, voire par contrecoup les logements respectifs si véhicule et garage sont les conditions de leur accessibilité,  impropres à leur destination ;

 ·   le phénomène généralisé de noircissures, souvent lié à un défaut des volets roulants, rend ou non les logements concernés impropres à leur destination, selon les espèces et selon les juges du fond saisis : ce phénomène entraîne des sujétions anormales et imprévues en matière de nettoyage et d’entretien ; s’il n’y avait que la question des désordres esthétiques, le cadre juridique de la garantie décennale pour impropriété à destination serait inapproprié ;

·  le non-respect des normes parasismiques rend l’immeuble visé impropre à sa destination puisqu’il y a risque pour la sécurité de ses occupants ou utilisateurs : il s’agit d’un problème d’impropriété et non point de solidité car lesdites normes ont pour objectif non pas de rendre l’ouvrage ou le bâtiment plus stable ou plus résistant à long terme  ou indestructible mais de faire bénéficier ses occupants, en cas de tremblement de terre, de quelques précieuses minutes supplémentaires pour évacuer les lieux.

 
Le risque pour la sécurité des personnes, l’un des exemples du défaut d’habitabilité et plus généralement de l’impropriété à destination,  a pour particularité de devoir être relevé d’office par l’expert judiciaire même si celui-ci n’avait pas été saisi précisément de la question : même si sa mission a pour seul objet une insuffisance d’étanchéité de la couverture, le technicien commis qui observe que l’installation électrique ne répond pas aux normes applicables le signalera oralement aux parties et le consignera dans son rapport.

 
L’appréciation au cas par cas ou in concreto de la notion d’impropriété à destination implique que les juges du fond se réfèrent au contrat en cause, à ses spécifications et, plus généralement, à la volonté ou intention des parties.

 
Quoi qu’en pensent certains magistrats désireux d’uniformiser et « d’objectiviser » le concept dans un souci d’égalitarisme entre les justiciables,  la qualité recherchée ou les prestations attendues ne sont pas les mêmes selon que l’on envisage une habitation à loyer modéré ou un appartement de luxe, un hôtel de gare ou un palace cinq étoiles.

 
Une illustration de cette nécessaire appréciation « par référence à la destination convenue », selon l’expression de Monsieur le Professeur Philippe MALINVAUD, nous est fournie par un arrêt récent de la Cour de cassation :

 
« qu’ayant relevé que la couleur blanche du revêtement du sol qui avait été expressément spécifiée lors de la commande et que l’altération de cette couleur ne permettait pas un contrôle efficace de la coloration des feuilles et fibres en matières plastiques fabriquées par la société Hummer plastiques et utilisées par elle dans la fabrication de meubles, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que ce dommage portait atteinte à la destination de l’ouvrage, a légalement justifié sa décision ; »

(Cass. civ. 3^ème, 28 février 2006 : non publié au Bulletin, pourvoi n° 05-11827 ; RDImm. 2006, page 231, obs. MALINVAUD).

 
En l’espèce, la blancheur du sol avait été stipulé et était indispensable au travail de vérification des couleurs des matières.

A défaut, il se fût agi d’un simple désordre esthétique hors objet de la garantie décennale obligatoire.

 
Incidemment, la solution du 28 février 2006 pourrait ne plus s’appliquer aujourd’hui à un cas identique : les éléments d’équipements, dissociables ou non –voir Garantie biennale de bon fonctionnement et Garantie décennale!-, sont désormais exclus du champ de la garantie décennale obligatoire, ou même biennale, dès lors que leur « fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage » (article 1792-7 du Code civil applicable aux conventions conclues après le 09 juin 2005) : le revêtement du sol ne peut certes en l’espèce être considéré comme un élément d’équipement à finalité exclusivement professionnelle mais son aspect, lui, a bien été exigé exclusivement à fin professionnelle !

 
Livraison : voir Délivrance !

 
Locateur d’ouvrage : professionnel de la construction qui passe directement un contrat avec le maître de l’ouvrage ou son délégué pour réaliser un ouvrage ou participer à sa réalisation, en toute indépendance, en apportant son travail, son savoir-faire et les matériaux s’il est constructeur réalisateur (architecte, bureau d’études, entrepreneur…). 

 
Location-accession à la propriété immobilière : « contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée d’option.

La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. »
(article 1^er de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984).

Lotissements : « opérations ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division d’une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments »
(ancien article L.315-1, alinéa 1^er, du Code de l’urbanisme).

Maître de l’ouvrage : « Celui pour le compte duquel sont réalisés les travaux. ».
(Michel HUET, in L’architecte maître d’œuvre, éditions LE MONITEUR, 2007, page 77)

La Cour de cassation le définit comme celui qui exerce une mission de direction, surveillance et contrôle des travaux.

Cette mission est remplie par un architecte ou un Bureau d’Etudes Techniques (B.E.T.).

On parle de maîtrise d’œuvre complète quand l’architecte ou le B.E.T. assure également la phase initiale de conception générale de l’opération immobilière.

Ouvrage : « 2 Ouvrage de construction : terme générique englobant non seulement les *bâtiments mais tous les *édifices et plus généralement tout espèce de *construction, tout élément concourant à la constitution d’un édifice par opposition aux éléments d’équipement. Ex. ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos, de couvert (C. civ., a. 1792). »  
(Vocabulaire juridique -Association Henri CAPITANT- publié aux P.U.F. sous la direction de Gérard CORNU, 8^ème édition mise à jour « Quadrige » : avril 2007).

 
Cette définition est intéressante mais paraît présenter l’inconvénient d’exclure les ouvrages enterrés –« édifices ». Pourtant un tombeau, un abri antiatomique, un parking isolé en sous-sol  correspondent bien à des ouvrages au sens de la loi rénovée du 04 janvier 1978.

 
Désormais le législateur prend soin de remplacer les vocables ou expressions « bâtiment »ou bien  « travaux de bâtiment » par ceux d’ « ouvrage » ou de « travaux de construction »  (modification, par exemple, des articles L.214-1 et L.242-1 du Code des assurances par la loi du 08 juin 2005).

 
L’ouvrage, qui est soumis au régime de la responsabilité décennale obligatoire, comprend dans son acception les travaux de génie civil, même s’ils ne sont pas l’accessoire de travaux de bâtiment –éolienne par exemple-, dès lors qu’il ya « incorporation de matériaux dans le sol, au moyen de travaux de construction » (Cass. civ. 3^ème, 12 juin 2002 : pourvoi n°01-01236 ; RDImm. 2002, page 321, obs.MALINVAUD).

 
« Cette jurisprudence se trouve désormais implicitement confirmée par le nouvel article L. 243-1-1 du code des assurances qui liste toute une série d’ouvrages exclus de l’obligation d’assurance. En effet, pareille exclusion ne se justifie que dans la mesure où de tels ouvrages sont inclus dans le champ de la responsabilité décennale des constructeurs.

 
Par a contrario, on notera donc que relèvent de la responsabilité des constructeurs « les ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux, les ouvrages d’infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires, héliportuaires, ferroviaires, les ouvrages de traitement des résidus urbains, de déchets industriels et d’effluents ». »

(Professeur Philippe MALINVAUD in La responsabilité en matière de construction après l’ordonnance n° 2005-658 du 8 juin 2005 : RDImm. 2005, page 238, n° 3).

 
Le critère d’assujettissement au régime de la responsabilité décennale obligatoire a été progressivement élargi à la notion d’ouvrage se substituant à celle de bâtiment mais l’assurance décennale obligatoire, clef de voûte du système mis en place par la loi du 04 janvier 1978, se superpose de moins en moins à l’obligation de garantie décennale qu’elle est censée couvrir.

Promesse synallagmatique de vente : improprement appelée « compromis »par les professionnels de l’immobilier, la promesse synallagmatique de vente, acte sous sein privé, vaut vente, en application de l’article 1589 du Code civil, « lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Cependant, son efficacité est souvent subordonnée à la réalisation de conditions suspensives dont notamment l’obtention d’un prêt par l’acquéreur ; et le transfert de la propriété de la chose,  pour des raisons de prudence, est souvent différé au jour de la réalisation/réitération/régularisation de ladite vente –dressement de l’acte authentique par le notaire.

 
Promoteur immobilier : « agent économique qui réalise un ou plusieurs immeubles afin d’en faire acquérir la propriété à une ou plusieurs personnes nommées accédants à la propriété (plus brièvement accédants)
(Droit de la promotion immobilière, par Philippe MALINVAUD, Philippe JESTAZ, Patrice JOURDAIN et Olivier TOURNAFOND, Précis DALLOZ, 7^ème édition,  2004, page 1, n° 1).

Reprise en sous-œuvre : « travaux de maçonnerie au-dessous d’une maçonnerie existante. »
(Dictionnaire technique du bâtiment et des travaux publics, éditions EYROLLES 1982)

Réception des travaux : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »
(article 1792-6 du Code civil, alinéa 1^er)

 
L’acceptation des travaux peut cependant être implicite et résulter du comportement du maître de l’ouvrage : prise de possession des lieux, paiement du solde du prix…

 
La réception des travaux est l’acte fondamental : elle est le point de départ des garanties légales obligatoires annale de parfait achèvement, biennale de bon fonctionnement et décennale de solidité et d’habitabilité et, depuis le 19 juin 2008, du nouveau délai harmonisé d’action en responsabilité décennale hors garantie obligatoire; elle est la condition de mise en œuvre des garanties de la police responsabilité décennale obligatoire mais non de celles de la police dommages ouvrages obligatoire ; elle décharge les constructeurs  de toute responsabilité à propos des désordres apparents –pour un profane- n’ayant pas fait l’objet de réserves.

 
La réception des travaux, qui intervient dans les relations entre le maître de l’ouvrage et le constructeur/locateur d’ouvrage, ne doit pas être confondue avec la livraison/remise des clefs/prise de possession qui, notamment en matière de vente d’immeubles à construire, a lieu en général postérieurement et dans les rapports entre le constructeur/promoteur/vendeur et l’acquéreur sur plans.

Sinistre : 1 au sens général, survenance d’un événement garanti ou, autrement dit, réalisation du risque ;

               2 dans le domaine de l’assurance de responsabilité, « tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations »

(extraits de l’article L.124-1-1 du Code des assurances issu de la loi n°706 du 1^er août 2003).

 
Sous-traitant : professionnel de la construction qui passe un marché avec un locateur d’ouvrage pour remplir toute ou partie de la mission qui a été confiée à ce dernier par le maître de l’ouvrage.

Ce sous-traitant peut à son tour sous-traiter toute ou partie de sa tâche à un autre professionnel, ce qui obligera à distinguer entre sous-traitant de premier rang, de deuxième rang etc.

Le sous-traitant, sans lien direct avec le maître de l’ouvrage, n’est pas tenu de souscrire une assurance de responsabilité décennale mais il peut y être fortement incité par son cocontractant souhaitant bénéficier d’une convention calquée sur la sienne à l’égard du maître de l’ouvrage –« contrat transparent ».  

Tassement différentiel : « tassement des fondations d’une construction de valeur différente d’une extrémité à l’autre de celle-ci (exemple de la tour de Pise). »
(Dictionnaire technique du bâtiment et des travaux publics, éditions EYROLLES 1982)

 
Le tassement différentiel se traduit souvent par la naissance de nombreuses fissures « monodirectionnelles ».

Dans la Région PACA notamment, ce phénomène se révèle ou s’amplifie lors de pluies abondantes ou de longues sécheresses : gonflement ou rétractation des argiles.

Le traitement de cette déstabilisation de la construction, par reprise en sous-œuvre (implantation de micro-pieux par exemple), est d’un coût très élevé.

Trouble de voisinage : 1« Dommages causés à un voisin (bruit, fumées, odeurs, ébranlement etc.) qui, lorsqu’ils excèdent les *inconvénients ordinaires du voisinage, sont jugés anormaux et obligent l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause (en posant ce principe, la jurisprudence a distingué la théorie des troubles de voisinage de celle de l’*abus de droit). »
(Vocabulaire juridique -Association Henri CAPITANT- publié aux P.U.F. sous la direction de Gérard CORNU, 8^ème édition mise à jour « Quadrige » : avril 2007).

La théorie des troubles dits du voisinage ne concerne plus seulement les propriétaires et locataires voisins mais est appliquée désormais directement aux entrepreneurs qui construisent, vraisemblablement pour tenter de raccourcir la chaîne des actions récursoires.

 
« L’extension du champ d’application de la théorie des troubles de voisinage aux entrepreneurs suscite un certain nombre de questions. Remettant partiellement en cause le fondement de la théorie, elle rend plus imprécises  les limites du voisinage. Elle complique également les modalités de contribution à la dette de voisinage, tant en ce qui concerne les actions récursoires contractuelles avant paiement que subrogatoires après paiement. »

(résumé par le Professeur Hugues PERINET-MARQUET de son article intitulé « Remarques sur l’extension du champ d’application de la théorie des troubles du voisinage » : RDImm. 2005, pages 161 à 172).

 
Vente à terme : « est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. »
(article 1601-2 du Code civil)

Vente en l’état futur d’achèvement : « est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. ».
(article 1601-3 du Code civil)       

Vente d’immeuble à construire : « est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. 

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. ».
(article 1601-1 du Code civil)

Vente d’immeuble à rénover : contrat par lequel une « personne (qui) vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages,(qui) s’engage dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou cette partie de l’immeuble, et (qui) perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux »
(article L.262-2 du CCH issu de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006).

 
L’alinéa 3 de l’article L.262-1 susvisé exclut du domaine de la vente à rénover les « travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble assimilables à une reconstruction» et un projet de décret –futur article R.262-1 du CCH ?- tente de définir lesdits travaux d’agrandissement ou de restructuration, par référence aux dispositions de l’article 257 1° du CGI, mais la distinction entre ces travaux rendant l’immeuble « à l’état neuf » et les travaux de rénovation stricto sensu  ne sera pas aisée.